CIUDAD ALSACIA
LOS MILAGROS DE LA SANA COMPETENCIA
En los primeros años de la década del 2000 y por razones que aquí no es del caso analizar, la organización Luis Carlos Sarmiento Angulo (OLCSA) decidió vender buena parte del gran banco de tierras que tenía en la ciudad de Bogotá; pero en vista de las condiciones del mercado de la vivienda y la construcción en ese momento, en el que apenas comenzaba su recuperación después de la gran crisis de final del siglo pasado, y aprovechando el rol que algunas de las entidades del grupo tenían dentro del sector, optaron por un esquema de ventas consistente en hacerse cargo directamente del proceso de urbanización del predio, e invitar un grupo de constructores y promotores de vivienda para que presentaran proyectos que permitieran desarrollar completamente el lote a corto plazo.
La organización financiaba buena parte del costo de la tierra requerido por cada proyecto una vez logrará su punto de equilibrio dentro de plazos previamente convenidos; e igualmente alguno de los bancos del grupo financiaba su construcción. Todo esto sobre la base de qué se cumplieran las metas comerciales establecidas y se demostrara la solidez financiera de las empresas.
Entre los diferentes predios que se sometieron a este proceso, queremos destacar el desarrollo del lote denominado Alsacia, ubicado en el sector sur oriental de la intersección de la avenida Boyacá con un área aproximada de 38 hectáreas. Ver figura 1 (Todas las fotos obtenidas a partir de Google Earth y Google maps).
Figura 1
El proyecto urbanístico se desarrolló sobre las bases de las normas establecidas en la Resolución CU2-2001-207 de agosto de 2001; la cual permitió una mezcla de usos de comercio y vivienda, y salvo para el lote comercial las normas de construcción fueron las mismas para todas las manzanas y lotes, permitiendo grandes alturas y altas densidades sujetas al cumplimiento de las restricciones en cuanto a aislamientos entre edificaciones y entre lotes vecinos.
Con base en lo anterior la organización asignó un precio de la tierra a cada lote cuyo valor por metro cuadrado variaba ligeramente con sus condiciones de geometría y ubicación, pero que en términos generales era muy similar en toda la urbanización.
Dada la estratégica ubicación del predio, las excelentes condiciones del urbanismo, el razonable precio de la tierra y sobre todo las facilidades de pago que se ofrecían a los promotores, así como la oferta de financiación para la construcción y la venta de los proyectos, la propuesta de la OLCSA tuvo una gran acogida y muy pronto se configuró una manzana inmobiliaria en la que se ofrecían simultáneamente los proyectos de todos los constructores participantes.
Fue así como un número muy significativo de empresas promotoras y constructoras de vivienda aceptaron el reto de competir unas con otras en forma simultánea (pues no se podían comprar los lotes y no desarrollarlos inmediatamente) en lotes contiguos, con las mismas normas, y precios de la tierra muy similares; todo esto actuando independientemente sin que mediara un plan acordado entre las constructoras o definido por la Organización Luis Carlos Sarmiento Angulo.
Los críticos de la actividad constructora privada que ven a los constructores organizados como una banda de especuladores sin ninguna consideración por el medio ambiente o por la calidad de vida en los proyectos que desarrollan, muy probablemente hubieran vaticinado que el resultado de esta iniciativa no podría ser nada distinto de una densa selva de anodinos bloques de concreto y ladrillo aprovechando al máximo las normas urbanísticas para maximizar el lucro. Pero los resultados no pudieron ser más distintos; en parte porque la gran mayoría de estas empresas tienen objetivos que van más allá de la rentabilidad económica y están comprometidas no sólo con sus compradores sino también con los vecinos y ciudadanos de los barrios aledaños. Y sobre todo porque la competencia económica en un ambiente limpio y respetuoso produce resultados sorprendentes.
El hecho de que las salas de ventas de cada constructor se ubicaran una al lado de otra, donde los compradores podían evaluar las virtudes de cada proyecto mediante su propia experiencia en los modelos, y tomar sus decisiones con base en las áreas, los programas, los diseños, la calidad de los acabados, y la dotación de áreas comunes, frente al precio de las viviendas y sus condiciones de pago, generaron una intensa competencia entre todos los participantes en este macroproyecto que sumado a la competencia natural con otros proyectos en diferentes sectores de la ciudad, puso a prueba el profesionalismo y capacidad de las firmas participantes quienes respondieron a este reto con propuestas atrevidas e ingeniosas y sobre todo totalmente diferentes unas de otras; como se resume en el grafico 2 y se ilustra a continuación:
Figura 2
Se construyeron viviendas de interés social (cuando en este predio no había ninguna obligación normativa para hacerlo) contiguas a viviendas para estratos medios y medios altos (figura 3)
Figura 3
Viviendas en casas unifamiliares, edificios de altura media y también edificios de gran altura que aprovecharon al máximo la Norma (figura 4)
Figura 4
En algunos conjuntos se combinaron usos residenciales y comerciales a escala vecinal (figura 5)
Figura 5
Apartamentos pequeños y grandes en diferentes tipologías de vivienda; que dio como resultado una mezcla de habitantes muy interesante en términos demográficos y socioeconómicos: alojados en conjuntos de gran calidad y riqueza volumétrica y arquitectónica (figura 6)
Figura 6
Todo lo anterior en medio de un urbanismo de muy buenas especificaciones viales y generosas zonas verdes (figura 7); lo cual hace que hoy en día Ciudad Alsacia sea uno de los mejores barrios para vivir en el occidente de la ciudad.
Figura 7
Por estas razones hemos escogido el desarrollo de este sector de Bogotá para iniciar nuestro capítulo de Buenas Prácticas dentro de habitatyurbe.com. Pero también porque creemos que el desarrollo de Ciudad Alsacia fue un auténtico Gana/ Gana para todos los que participaron en el proyecto (figura 8).
Figura 8
Ganaron los promotores (OLCSA) al lograr recuperar la inversión que allí tenían: con gran rapidez, a precios de mercado y apropiándose la plusvalía generada durante el proceso de urbanización. Ganaron también las entidades financieras que hacen parte del grupo Sarmiento Angulo, al generar una demanda importante por créditos de mediano y largo plazo en un momento en que el crédito hipotecario estaba bastante deprimido.
Ganaron los constructores y promotores, al poder acceder a lotes urbanizados de muy buenas características y en atractivas condiciones de precio y financiación, en un momento en que, como resultado de la reciente crisis, era muy difícil desarrollar predios en los que pudieran construirse proyectos de magnitud significativa a corto plazo; y en el que por las mismas razones escaseaba el crédito para los constructores. Además, la manzana inmobiliaria que se construyó para promover los diferentes proyectos ofrecía una gran variedad de viviendas que atrajeron un importante volumen de potenciales compradores que beneficiaron a todos los constructores por igual.
Pero quienes más ganaron fueron los compradores, que gracias a la intensa competencia entre los diferentes promotores, pudieron acceder a viviendas acordes con sus necesidades, de gran calidad en cuanto a sus características urbanísticas y arquitectónicas, y a precios muy competitivos y condiciones muy favorables de financiación. Por otra parte una visita a Ciudad Alsacia permite apreciar las excelentes condiciones de diseño y mantenimiento del urbanismo tanto del sector como de los subconjuntos que lo conforman; lo cual explica el importante proceso de valorización de las viviendas (viviendas que en su momento se vendieron al tope del precio de la vivienda VIS hoy se venden muy por encima del valor actual de la vivienda interés social). Dicha valorización probablemente se incrementó aún mas con la construcción del centro comercial El Edén en el año 2022 (figura 9); y seguramente recibirá un nuevo impacto con la puesta en marcha del Transmilenio por la avenida 68, y sobre todo con los nuevos desarrollos urbanísticos que se proyectan en el predio contiguo de propiedad de la cervecería Bavaria (figura 10)
Figura 9
Figura 10
Por último, hay que decir que también ganó la ciudad al consolidar en este estratégico sector de Bogotá una urbanización de excelentes características urbanísticas, arquitectónicas, y sobre todo socioeconómicas, gracias a la mezcla entre viviendas de interés social y viviendas de tipo medio y medio alto con que se gestó este macroproyecto; mezcla que a pesar de haber sido un objetivo importante en casi todos los planes de desarrollo de Bogotá y que para lograrlo se han establecido múltiples normas y estrategias, en realidad son muy pocos los proyectos como el de Ciudad Alsacia donde la vivienda de interés social no está separada del resto de las viviendas y dónde hoy en día es difícil distinguir los proyectos de vivienda interés social de los demás proyectos de la urbanización.
Por todas estas razones, recomendamos a quienes están interesados en estos temas, que aprovechen una visita al centro comercial El Edén para darse una vuelta por el sector residencial de Ciudad Alsacia.