Una breve presentación de las cifras más relevantes
Después del abrupto final del boom de vivienda de comienzos de los dos mil, agudizado por la crisis de las hipotecas sub-prime, que produjo la mayor caída en los precios de la vivienda en los últimos 50 años, se inició un lento proceso de recuperación en la dinámica del sector con importantes retrocesos en el 2015 y sobre todo en el 2020 (pandemia), que actualmente apenas alcanza niveles similares a los de hace 25 años, los cuales son claramente insuficientes para cubrir la demanda por vivienda en el país.
En concordancia con lo anterior, la oferta de vivienda usada también ha venido decreciendo paulatinamente, fenómeno que se ha pronunciado drásticamente en los dos últimos años al pasar de un volumen cercano a 1.600.000 unidades a uno con apenas la tercera parte de estas viviendas.
Este desequilibrio ha producido un notable aumento de precios en estos dos años, como se observa en el comportamiento del S&P/Schiller index que se incrementado en cerca de un 35% durante este periodo.
Al igual que el incremento del precio de la vivienda promedio (mediana) que paso de 325.000 dólares a finales de 2019 a 450.000 dólares a mediados de 2022 con un aumento del 38%.
Y también, en el aumento del valor del pie cuadrado qué subió de 145 dólares en 2020 a 228 dólares en 2022 lo que significa un aumento de más del 50% en estos dos últimos años.
Estos extraordinarios aumentos en los precios de la vivienda han limitado severamente las posibilidades de compra para los hogares de medianos y bajos ingresos; como lo demuestra la evolución de la curva en la que se presenta la relación del precio de la vivienda promedio dividido por el ingreso promedio de los hogares.
Es así como en el periodo 1990 – 2000 se requería entre 4 y 5 veces el ingreso promedio anual de un hogar para comprar una vivienda promedio; mientras que en el periodo 2005- 2020 esta relación se mantuvo alrededor de 6 veces el ingreso anual, y en 2021 se eleva a 8 veces el ingreso anual promedio
Como consecuencia de lo anterior se ha producido una notable desaceleración de los ritmos de venta en el último año, pasando de más de 6.400.000 unidades anuales en enero del 2022 a 4.800.000 en julio de este mismo año (25% en 6 meses).
Evidentemente toda esta situación se ha traducido en un incremento en la cantidad de hogares en arrendamiento, que aumentó de algo menos de 34.000.000 de hogares antes de la crisis del 2007 a casi 44.000.000 en los últimos 4 años.
Muchísimos de estos hogares arrendatarios han visto como se aleja la posibilidad de tener una vivienda propia, tal como se muestra en la gráfica siguiente donde se ubican las más importantes áreas metropolitanas en términos de la accesibilidad de su población a la vivienda promedio en cada una de ellas; y de donde puede concluirse que en más del 70% de estas áreas metropolitanas la mayoría de los arrendatarios (más del 50%) no pueden pagar el precio de una vivienda promedio en su ciudad.
Pero, además estos mismos hogares han tenido que asumir enormes incrementos en el costo de habitar una vivienda en arrendamiento, pues en el último año, el incremento en el porcentaje de aumento habitual de estos costos se ha duplicado con incrementos que en ciudades como Nueva York o Miami superan el 34% anual.
Todo lo anterior ha llevado a niveles de arrendamiento de tal magnitud que la vivienda comienza a convertirse en un elemento que agudiza la pobreza, como se desprende del hecho que ya en el 2020, antes de los peores aumentos, la cuarta parte de los hogares arrendatarios dedicaban más del 50% de sus ingresos a cubrir costos de vivienda; y cerca de la mitad de los arrendatarios tenían que dedicar más del 30 % de su ingreso a este tipo de costos; lo cual produce grandes desajustes en el presupuesto familiar de los hogares que se encuentran en esta situación.
En resumen: poca oferta, precios y rentas altos que benefician a quienes son propietarios y empobrecen a quienes no lo son.
* Contribución de Javier Ramírez Restrepo